Der Eigenmietwert ist eine Schweizer Besonderheit. Wohneigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, müssen ihn in der Steuererklärung angeben und zu ihrem Einkommen hinzurechnen. Laut Hausinfo, einem Ratgeberportal der Gebäudeversicherung Bern und des Haus- eigentümerverbands Schweiz, dürfen die Eigenmietwerte auf Ebene des Kantons nicht weniger als 60 Prozent und auf Bundesebene nicht weniger als 70 Prozent der durchschnittlichen Marktmiete betragen. Dies ist eine erhebliche Belastung für Immobilieneigentümer.
Dafür können Eigentümer im Gegenzug in der Steuererklärung viel mehr Ausgaben vom steuerbaren Ein- kommen abziehen als Mieter. Dies gilt zum Beispiel für die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten der Immobilie. Auch Energiesparmassnahmen wie die Installation einer Solaranlage oder einer Wärmepumpe sind abzugsfähig, ebenso wie indirekte Amortisationszahlungen auf ein Säule-3a-Produkt. Bei den Abzügen ist trotzdem einiges zu beachten. Steuerberater geben Auskunft.
Unterhaltskosten: werterhaltend oder wertvermehrend?
Bei den Unterhaltskosten haben Wohneigentümer Spielraum. Dabei ist der Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen sehr wichtig. Erstere können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, Letztere nicht. Dafür können wertvermehrende Investitionen später bei einem Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstücksgewinnsteuer geltend gemacht werden. Folglich sollten Eigenheimbesitzer die Belege für wertvermehrende Aufwendungen im Idealfall während der ganzen Eigentumsdauer aufbewahren.
Naturgemäss gibt es hier oftmals Meinungsverschiedenheiten zwischen den Steuerbehörden und den Hauseigentümern. «Die meisten Kantone haben auf ihren Websites Kataloge, in denen sie darauf hinweisen, welche Aufwendungen sie als werterhaltend und welche als wertvermehrend einstufen», sagen Cyrill Habegger und Pius Baumgartner, leitende Steuerexperten beim Beratungsunternehmen PensExpert AG.
Als Klassiker bei den wertvermehrenden Renovationen gelten etwa der Ausbau des Dachstocks, der Bau eines Swimmingpools oder eines Wintergartens. Es gebe auch Renovationen, die sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend seien. Laut Habegger und Baumgartner kann es zum Beispiel vorkommen, dass die Aufwendung für eine neue Küche zu zwei Dritteln steuerlich abzugsfähig ist.
Steuerlich empfiehlt es sich, die Aus- gaben zeitlich zu planen. Bei einer Staffelung der Ausgaben über mehrere Jahre kann man einerseits wiederholt Steuern sparen und allenfalls die Steuerprogression brechen. Anderseits ist zu vermeiden, dass man mehrere Jahre hintereinander Ausgaben hat, die knapp unter der Pauschale liegen.
Eigenheimbesitzer können entweder die Belege für die Ausgaben mit der Steuererklärung einreichen oder die Pauschale angeben. Der Pauschalabzug liegt beim Bund und je nach Kanton bei 10 Prozent des Eigenmietwerts für bis zu zehn Jahre alte Immobilien und bei 20 Prozent bei älteren Liegenschaften. Hier sollte man prüfen, ob die tatsächlichen Aufwendungen höher sind als die Pauschale oder nicht, und den höheren Betrag in der Steuererklärung angeben.
Sonderregelungen für energiesparende Investitionen
Auch wenn sie eigentlich wertvermehrend sind, können Energiesparmassnahmen bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden. Das gilt zum Beispiel für die Installation einer Photovoltaikanlage, einer Wärmepumpe oder einer Erdwärmesonde.
«Bei einer Staffelung der Ausgaben über mehrere Jahre kann man wiederholt Steuern sparen und allenfalls die Steuerprogression brechen.»
Laut Habegger und Baumgartner sehen die steuerlichen Bestimmungen vor, dass Investitionen, die zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen, den Unterhaltskosten gleichgestellt sind und folglich bei den Einkommenssteuern in Abzug gebracht werden können. Dies gelte aber nur für das erstmalige Anbringen bei bestehenden Gebäuden, nicht für Installationen bei Neubauten. «Gerade Gutverdienende mit hohen Steuersätzen können hier ihre Steuerlastdeutlich reduzieren», sagt Habegger. Viele Wohneigentümerseien derzeit am Nachrüsten. «Man profitiert dabei am meisten, wenn man den Strom selber nutzt», sagt er.
Die beiden Steuerexperten von Pens- expert weisen in diesem Zusammenhang auf eine weitere attraktive Regelung für Wohneigentümer hin: Können Investitionskosten im Jahr der angefallenen Aufwendungen nicht vollständig steuerlich berücksichtigt werden, so lassen sich die verbleibenden Kosten auf die folgen- den zwei Steuerperioden übertragen. In der Praxis komme es aber trotz teilweise hohen Kosten wohl nur ausnahmsweise zu einem Minus-Einkommen.
Peter Vogt, Partner beim Beratungsunternehmen Tax Partner, stellt bei Investitionen in erneuerbare Energien fest, dass immer konkreter festgelegt werde, was abzugsfähig sei und was nicht. Werde in eine Photovoltaikanlage investiert, seien zum Beispiel nicht nur die Kosten für die Kollektoren abzugsfähig, sondern auch die Aus- gaben für eine Elektroauto-Ladestation. Es setze sich immer mehr durch, dass in diesem Zusammenhang auch die Kosten für eine Batterie zur Speicherung von Strom vom Einkommen abgezogen wer- den könnten – zumindest so lange, wie sich die Batterie in der Liegenschaft und nicht in einem Auto befinde.
Werde eine Photovoltaikanlage in einem neu gebauten Haus in Zürich installiert, sei sie im Jahr des Neubaus nicht abzugsfähig, sagt Vogt. Während in vielen Kantonen erst fünf Jahre nach dem Bauabschluss für Investitionen in erneuerbare Energien ein Abzug geltend gemacht werden könne, betrage diese Frist im Kanton Zürich ein Jahr nach Bezug. Es frage sich, wie sinnvoll die Festlegung derartiger Fristen sei. Einen Schritt weiter gehe der Kanton Bern, der mit einer Gesetzesrevision ab 2024 einen steuerlichen Abzug auch bei Neubauten zulässt.
Liegenschaften mit grossem Sanierungsbedarf
In den letzten Jahren wurde die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten bei Liegenschaften mit grossem Sanierungs- bedarf immer wieder infrage gestellt. Vogt weist darauf hin, dass es hier jüngst Änderungen gegeben hat.
Wie Tax Partner mitteilt, mussten private Eigentümer von Liegenschaften bisher bei solchen umfassenden Sanierungen damit rechnen, dass ihnen von der Steuerbehörde der Abzug von Aufwendungen komplett verweigert würde – und zwar mit Hinweis auf die Praxis zum «wirtschaftlichen Neubau». Die Investitionen in eine bestehende Liegenschaft wurden insgesamt als wertvermehrend und folglich im Rahmen der Steuererklärung als nicht abzugsfähig eingestuft.
Diese Praxis hat sich aber mit einem Leitentscheid des Bundesgerichts vom 23. Februar 2023 geändert. Darin kam das Gericht zu dem Schluss, dass es mit dem Gesetz nicht zu vereinbaren sei, die steuerliche Absetzbarkeit in solchen Fällen auf Basis einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung komplett zu verweigern. «Dieser Entscheid ist sehr positiv für Hauseigentümer», sagt Vogt. Nun sei stets separat zu klären, ob und welche Arbeiten an einer Liegenschaft wert- erhaltender oder wertvermehrender Natur seien. Folglich sei es umso wichtiger, Arbeiten zu dokumentieren, um den Vorher- und den Nachher-Zustand mit Fotos nachweisen zu können.
Das «zu grosse Haus» und die Unternutzung der Liegenschaft
Abzugsmöglichkeiten haben Eigenheimbesitzer möglicherweise auch dann, wenn ihr Haus «zu gross» geworden ist – zum Beispiel, wenn die Kinder ausgezogen sind oder der Partner verstorben ist. Möglicherweise stehen dann plötzlich Zimmer leer. Auch dies kann man bei der direkten Bundessteuer sowie in manchen Kantonen als Eigenheimbesitzer in der Steuererklärung angeben – mit dem sogenannten Unternutzungsabzug.
Laut Habegger und Baumgartner ist die Haltung der Steuerbehörden hier aber eher restriktiv. Für einen solchen Abzug müssen die Räume dauerhaft ungenutzt sein. Sie dürfen auch nicht als Gästezimmer oder Abstellräume verwendet werden. Zudem muss das Haus oder die Wohnung eine gewisse Grösse haben, und auch die finanziellen Verhältnisse der Eigenheimbesitzer werden geprüft. Vogt rät, mit Fotos zu dokumentieren, dass die Räume tatsächlich nicht mehr genutzt werden.
Hypothekarzinsen können vom Einkommen abgezogen werden
Hypothekar- oder andere Schuldzinsen kann man ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abziehen, im Allgemeinen zu 100 Prozent. Je mehr Zinsen man bezahlt, umso mehr kann man steuerlich geltend machen. Aufgrund der weiter- hin niedrigen Zinsen ist dies allerdings oft weniger als früher.
Indirekte Amortisation der Immobilie steuerlich sinnvoll
Auch mit der indirekten Amortisation des Eigenheims kann man Steuern sparen. Dabei bleibt die Höhe der Hypothek unverändert, und man spart Geld in der Säule 3a an. Dieses wird später für die Amortisation der Immobilie verwendet. Der Vorteil davon ist, dass man die Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich geltend machen kann.
Bei der direkten Amortisation sinkt die Höhe der Hypothek, die Schulden werden direkt abbezahlt. Man hat aber weniger steuerliche Vorteile und kann in der Steuererklärung auch weniger hohe Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Auswahl abzugsfähiger Unterhaltskosten
Folgende Kosten lassen sich – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – in der Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen abziehen:
Reparaturen
Hierzu zählen zum Beispiel Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten.
Renovierungen
Grössere Renovationen wie zum Beispiel am Dach oder an der Fassade der Immobilie schlagen oftmals mit hohen Beträgen zu Buche und sind folglich steuerlich interessant.
Ersatz oder Reparatur von Haushaltsgeräten
Dazu zählt zum Beispiel der Kauf einer neuen Waschmaschine, eines Backofens oder eines Herds.
Prämien von Sachversicherungen
Die Prämien für die Gebäudeversicherung und die Gebäudehaftpflicht können in Abzug gebracht werden.
Kosten für den Gartenunterhalt
Hier gibt es Unterschiede je nach Kanton.
Kosten der Verwaltung der Immobilie durch eine Drittpartei.
Dieser Artikel erschien zuerst in der NZZ («Neuen Zürcher Zeitung»), geschrieben durch NZZ-Wirtschaftsredaktor Michael Ferber.